Najem – szara strefa kontra opodatkowanie, czyli jak sprawę załatwić legalnie i nie płacić podatku

Wiele osób wynajmuje nieruchomości lub ich część. Kredytobiorcom pomaga spłacać hipotekę, inwestorom uzyskiwać dochody, dla jeszcze innych jest dodatkowym źródłem zarobku. Powód najmu nie jest tu istotny, ale nieraz wpływa na późniejszą decyzję czy ‚wykazać przychód’ przed fiskusem. Wiem, nie jest to poprawne politycznie ;)

Wśród osób niezorientowanych w możliwościach podatkowych panuje dziwne przekonanie, iż ujawnienie najmu nieruchomości z automatu oznacza oddanie części zarobku pazernemu państwu. Cóż, niekiedy nie uda się nie oddać części dochodu, ale w wielu sytuacjach jest to do uniknięcia lub zminimalizowania.

Mamy dwa aspekty, które tu trzeba rozważyć – opodatkowanie PIT i wpływ najmu na VAT.  Dzisiaj zajmę się możliwością uniknięcia opodatkowania lub jego zmniejszeniem, w kolejnych artykułach opiszę wpływ na kasę fiskalną, VAT czy późniejszą sprzedaż nieruchomości.

W zasadzie mamy 5 możliwości opodatkowania podatkiem dochodowym lub podatkiem od przychodu, wynikłe z dwóch form rozliczeń:

- rozliczeń prywatnych – tu jest możliwe opodatkowanie ryczałtem lub na zasadach ogólnych (skala podatkowa),

- rozliczeń w ramach działalności gospodarczej – tu jest możliwe opodatkowanie ryczałtem, na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym, czyli najem w ramach działalności jest opodatkowany tak samo jak inne przychody z tej działalności.

Ustawa o podatku dochodowym wyróżnia te dwa źródła w art. 10 usta 1 pkt 3) i 6). Numery przepisów bywają nudne, mniej znośne i zrozumiałe niż przełożenie tekstu ustawy na język zrozumiały dla zwykłych obywateli – tylko teksty opisujące kwestie podatkowe często są pozbawione źródła przepisu i możliwości śledzenia zmian. Dlatego i w tym artykule i w innych podsuwam często przepis daną kwestię regulujący i radzę zawsze zapoznać się ze źródłem. W jednym miejscu macie kompedium.

Czego tu się nie bać?

Ryczałt ewidencjonowany – czy to w ramach firmy czy w ramach działalności gospodarczej daje nam niewielkie możliwości uniknięcia opodatkowania, chyba że mowa o niewielkim przychodzie i jednocześnie DG. Mając niewielki przychód jednocześnie wystarczą niewielkie koszty, by uniknąć podatku jeśli nie popełnimy tego błędu i od razu będziemy opodatkowani skalą lub podatkiem liniowym. Ryczałt opłaca się wyłącznie tym osobom, które mają wysokie przychody i bardzo niskie koszty.

Każdorazowo jednak należy policzyć, jakie będą podatki (lub ich brak) przy obu formach do wyboru. Taka kalkulacja powinna być obowiązkowa dla każdego kto zastanawia się nad najmem nieruchomości.

Rozliczenia wg skali i rozliczenia liniowe dają znacznie więcej możliwości – w tym zniwelowania opodatkowania do zera, ponieważ umożliwiają odliczenie od przychodu kosztów podatkowych. Nie dla każdego jest to oczywiste, ale kosztem podatkowym może być wiele wydatków, które i tak ponosimy w związku z lokalem. Nawet w sytuacji kiedy sami lokal zamieszkujemy, możemy proporcjonalnie do powierzchni lokalu wynajmowanej i przynoszącej nam przychód rozliczać koszty. Koszty bywają różnorakie, to m.in. ogół wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości (opłaty czynszowe, media, podatek od nieruchomości) czy amortyzacja nieruchomości lub jej remont. Sporo w tej kategorii wydatków, które i tak ponosimy w związku z mieszkaniem.

Zasadę ogólną w jaki sposób wówczas przeliczyć wydatki na koszty podatkowe związane z najmej wyraża art. 8 ust 1: ustawy – w skrócie: przychody ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku, w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. Najważniejsze jest oczywiście nieco dalej, w ust. 2: zasady wyrażone w ust. 1 stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat.

Przekładając na język niepodatkowy: koszty nieruchomości rozliczamy w takiej proporcji, w jakiej nieruchomość przynosi nam przychód. Dla przykładu, wynajmujemy odpłatnie 70% powierzchni mieszkania, w reszcie zamieszkujemy sami, to czynsz zapłacony za ten lokal może być kosztem w kwocie odpowiadającej maksymalnie 70% tego czynszu. Pozostałe 30% lokalu nie przynosi nam żadnych zysków, służy własnym potrzebom, nie rozliczamy więc 30% czynszu ponieważ ta część czynszu nie służy osiąganiu przychodu i i kwalifikuje się do wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów.

Ta sama zasada odnosi się do całości lokalu najmowanego za odpłatnością – całość lokalu oddana w odpłatne użytkowanie, całość czynszu w koszty. Kwestie dotyczące formalności i prawidłowego udokumentowania wydatków tu pomijam. Tą samą zasadę możemy zastować zarówno do rozliczenia w ramach działalności gospodarczej, jak i w ramach rozliczenia prywatnego.


Tyle teorii, jak to może wyglądać w praktyce?

Założenie przeciętne w miesiącu:

przychód z najmu lokalu: 1500zł.

czynsz: 700

odsetki od kredytu: 500

inne koszty (np. zarządca, wynajem dozorcy, sprzątaczki, oświetlenie części wspólnych budynku, podatki lokalne typu od nieruchomości, drobne remonty i inne prace konserwacyjne – lista może być długa): 200

powierzchnia najmu: 75%

Mamy więc przychód 1500, przeciętne koszty 700+500+200=1400

1400*0,75=1050 – taka część może być kosztem podatkowym

1500-1050=450zł dochodu do opodatkowania przeciętnie na miesiąc

Jeśli opodatkujemy nasz najem wg skali i np. jednocześnie pracujemy na etacie, pierwszy podatek pojawi się dopiero…. po 7 miesiącu dochodów z najmu. Jak to możliwe? 450*7=3150, dopiero w 7 miesiącu przekroczyliśmy kwotę wolną od opodatkowania. Podatek wyniesie 10,98zł, do zapłaty 11 zł.

Oczywiście ktoś powie, przez to nieco mniej na etacie będę otrzymywał. To prawda, nie możemy składać PIT-2 jeśli mamy najem na zasadach ogólnych (oświadczamy na nim m.in. że nie uzyskujemy dochodów z najmu rozliczanych skalą), więc pracodawca nie rozliczy nam kwoty wolnej od opodatkowania.

Niemniej przy tym rodzaju rozliczenia należy pamiętać, że samo utrzymanie nieruchomości i korzystanie z niej nie kończy się na przeciętnych kosztach co miesięcznych. Lokale to skarbonki bez dna, możemy w zasadzie wykonać remont czy inne prace konserwacyjne co jakichś czas i nie płacić podatku dochodowego z ogóle, bo to co byśmy wydali i tak na utrzymanie nieruchomości możemy pełnoprawnie zaliczyć sobie do kosztów podatkowych. Ważne tylko by wykonywać prace konserwacyjne i remonty, a nie ulepszenia i modernizacje bo one inaczej są rozliczane (np. przestawienie ścian, montaż nowych technologii, zamiana na inny typ instalacji której wcześniej nie mieliśmy – tu definicje bardziej są oparte o budowlankę niż podatki). Kosztami podatkowymi mogą być także wydatki na urządzenie lokalu, wymianę zużytych sprzętów, itp. Lista czasem nie ma końca…

Osobną zupełnie kategorią jest amortyzacja nieruchomości w kosztach, czyli rozłożenie w czasie wartości lokalu i zaliczenie tej wartości w koszty. Amortyzacja lokalu ma swoje wady i zalety, należy tylko pamiętać, że lokal powinien być naszą własnością lub my będziemy dokonywać odpisów amortyzacyjnych na podstawie umowy z właścicielem (w zasadzie leasing lokalów jest rzadko spotykany). O wadach będzie w kolejnym artykule, teraz napiszę o najważniejszej zalecie: aktualnych kosztach podatkowych.

Amortyzacja zależy od rodzaju prawa do lokalu, które posiadamy. Najmniej korzystnie wypada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, znacznie lepiej własność. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest wartością niematerialną i prawną, i ustawa przewiduje bardzo długą amortyzację. Art. 22 m ust. 4. Odpisów amortyzacyjnych od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej dokonuje się przy zastosowaniu rocznej stawki amortyzacyjnej w wysokości 2,5%; przy ustalaniu wartości początkowej tych praw podatnicy mogą stosować zasadę określoną w art. 22g ust. 10, z tym że wówczas roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5%.

Załóżmy wartość lokalu 300 zł. Amortyzujemy 75%, więc mamy 225 000 jako podstawę, 2,5% rocznie od 225 000 – 5625 rocznie, miesięcznie 468,75zł.

Dla lokali z pełną własnością, mieszkalnych tzw. używanych (tj. mających co najmniej 60 miesięcy od oddania do użytku) lub ulepszonych (wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej) okres najszybszej amortyzacji to 10 lat czyli roczna stawka to 10%. Załóżmy tą samą wartość początkową 225 000. Miesięcznie w kosztach z amortyzacji mamy aż 1875. Tą metodę amortyzacji mamy z kolei w art. 22j.

Dla nowych lokali jest znacznie dłużej – zasady i stawka jak przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, czyli miesięczny odpis to 468,75.

Wróćmy wreszcie do wcześniejszego przykładu, w którym ustaliliśmy:

Przeciętnie w miesiącu:

przychód z najmu lokalu: 1500zł.

czynsz: 700

odsetki od kredytu: 500

inne koszty (np. zarządca, wynajem dozorcy, sprzątaczki, oświetlenie części wspólnych budynku, podatki lokalne typu od nieruchomości, drobne remonty i inne prace konserwacyjne – lista może być długa): 200

powierzchnia najmu: 75%

Mamy więc przychód 1500, przeciętne koszty wynikające z wydatków 700+500+200=1400

1400*0,75=1050 – ta część z wydatków kosztem

Dodajmy do tego amortyzację: 468,75 albo 1875

Nagle z dochodu do opodatkowania tworzy nam się ujemny wynik, czyli strata. W obu przypadkach, doliczając normalne koszty nieruchomości i jej amortyzację, wykazując legalnie najem – nie płacimy podatku.

4 Responses to Najem – szara strefa kontra opodatkowanie, czyli jak sprawę załatwić legalnie i nie płacić podatku
  1. Tomek Odpowiedz

    Świetny artykuł, szkoda, że znalazłem go dopiero kiedy do tego wszystkiego dotarłem już sam różnymi metodami :). Ale potwierdza moje „odkrycia”, co też jest pocieszające.

    Zastanawiam się jedynie nad ovatowaniem przychodów z wynajmu w sytuacji, w której posiadam DG, jestem vatowcem, wykonuję usługi wystawiając faktury VAT i również wystawiam faktury VAT za wynajem mieszkania (VAT-zw, ponieważ wynajem na cele mieszkaniowe jest zwolniony z VAT) – czy tak można? Tzn. czy mogę jedne faktury wystawiać z 22% VAT-em, a inne ze stawką zerową?

  2. Krecik Odpowiedz

    Tak. Vatowcem jest bowiem osoba, DG nie ma tu odrębnej osobowości prawnej. Vatowiec prowadzący DG, a jednocześnie rozliczający najem prywatny na cele mieszkaniowe – przychód z najmu umieszcza w ewidencji sprzedaży ze stawką zw. Może np. na podstawie faktury VAT czy wyciągu bankowego jeśli wynajmuje prywatnej osobie i faktury nie wystawia.

    Jako vatowiec możesz mieć bardzo różne przychody – opodatkowane zwykłą stawką, obniżoną, zwolnienie z VAT albo w ogóle niepodleganie temu podatkowi w Polsce. Opodatkowanie lub brak zależy bowiem przede wszystkim od tego, co sprzedajemy (świadczymy).

  3. Mav Odpowiedz

    Sposób bardzo dobry, jeśli chcemy uniknąć płacenia podatku. Tylko z drugiej strony wykazywanie dochodu z najmu może poprawić naszą zdolność kredytową i ułatwić zakup chociażby kolejnej nieruchomości pod wynajem.

    • Krecik Odpowiedz

      Poprawi na pewno w tych bankach, które wliczają tego rodzaju dochód. Pieniądz buduje pieniądz, cegiełka do cegiełki… ;)



Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *


7 × = dwadzieścia jeden

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Przeczytaj poprzedni wpis:
Przejście z etatu na działalność gospodarczą (1) – wpływ to nie dochód

Temat ważny i nieuświadamiany przez wielu nowych przedsiębiorców i tzw. samozatrudnionych - płynność środków i płatności publicznoprawne całkowicie potrafią odmienić...

Zamknij